{"id":1027,"date":"2021-04-29T09:38:56","date_gmt":"2021-04-29T07:38:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.veracash.com\/fr\/blog\/?p=1027"},"modified":"2021-05-11T15:49:01","modified_gmt":"2021-05-11T13:49:01","slug":"taux-bas-et-immobilier-un-avantage-en-trompe-loeil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.veracash.com\/fr\/blog\/taux-bas-et-immobilier-un-avantage-en-trompe-loeil","title":{"rendered":"Taux bas et immobilier : un avantage en trompe-l\u2019\u0153il"},"content":{"rendered":"

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Drain\u00e9s par la politique de taux n\u00e9gatifs engag\u00e9s par la Banque centrale europ\u00e9enne depuis quelques ann\u00e9es, les taux d\u2019emprunts immobiliers en France n\u2019ont historiquement jamais \u00e9t\u00e9 aussi bas. Mais contrairement \u00e0 ce qu\u2019on pourrait croire, ce n\u2019est pas forc\u00e9ment une bonne nouvelle…<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Des nouvelles conditions d\u2019emprunt apparemment s\u00e9duisantes<\/h2>\r\n\r\n

Il est tentant de voir dans la p\u00e9riode actuelle de baisse des taux<\/b> un v\u00e9ritable coup de pouce \u00e0 l’investissement dans la pierre. Et c\u2019est vrai que les conditions d\u2019emprunt immobilier<\/b> n’ont jamais \u00e9t\u00e9 aussi avantageuses. Actuellement, un emprunteur avec une bonne solvabilit\u00e9 peut facilement obtenir un taux de 0,8 % par an (voire moins !) pour un pr\u00eat de 200 000 euros sur 20 ans. La moyenne se situe actuellement entre 1.1 et 1.3 % par an.<\/p>\r\n\r\n

A cela il faut ajouter la contrainte que la Banque centrale europ\u00e9enne fait peser sur les banques de d\u00e9tail en les obligeant \u00e0 consentir davantage de cr\u00e9dits pour utiliser les liquidit\u00e9s qu’elle leur a pr\u00eat\u00e9es. Enfin, pour enfoncer davantage le clou s’il en \u00e9tait encore besoin, le taux d’endettement <\/b>maximum fix\u00e9 \u00e0 33% depuis des d\u00e9cennies a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 relev\u00e9 \u00e0 35%, permettant donc th\u00e9oriquement \u00e0 plus de gens d’acc\u00e9der au cr\u00e9dit.<\/p>\r\n\r\n

Sauf que ce nouveau contexte est loin d\u2019\u00eatre plus favorable aux emprunteurs.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Un taux d\u2019usure trop bas<\/h2>\r\n\r\n

Le taux de l’usure correspond au taux maximum l\u00e9gal<\/b> auquel les banques sont autoris\u00e9es \u00e0 pr\u00eater de l\u2019argent. Dans le cas des cr\u00e9dits immobiliers, ce taux comprend non seulement la r\u00e9mun\u00e9ration demand\u00e9e par l\u2019\u00e9tablissement de cr\u00e9dit (le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat net), mais aussi les diff\u00e9rents frais de dossier, les \u00e9ventuelles cautions, ainsi que l\u2019assurance emprunteur<\/b>. Et c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 que r\u00e9side le plus gros probl\u00e8me, car suivant le profil du demandeur, cette assurance peut s\u2019\u00e9lever rapidement, au point parfois de d\u00e9passer le maximum admissible pour autoriser le cr\u00e9dit.<\/p>\r\n\r\n

Ainsi, au 1er janvier 2021, le taux d\u2019usure pour les emprunts immobiliers de plus de 20 ans (les plus couramment rencontr\u00e9s), a \u00e9t\u00e9 fix\u00e9 \u00e0 2,67%, ce qui signifie qu\u2019en aucun cas le montant des int\u00e9r\u00eats, des frais de dossier et d\u2019assurance ne peut exc\u00e9der ce taux. Dans la majorit\u00e9 des cas, ce maximum n\u2019est pas atteint et le cr\u00e9dit est accept\u00e9, mais il peut arriver que certaines personnes, en particulier des investisseurs seniors, se voient par exemple appliquer une assurance emprunteur comprise entre 0.8 et 1 %. D\u00e8s lors, en comptant les frais de dossier et la caution du pr\u00eat notamment, le taux annuel effectif global (TAEG) de leur cr\u00e9dit passe subitement au-dessus du seuil d\u2019usure.<\/p>\r\n\r\n

Dans les faits, on note depuis 2019 qu\u2019un nombre croissant de personnes de plus de 50 ans sont exclues du cr\u00e9dit immobilier pour cette raison. Et c\u2019est d\u2019autant plus paradoxal que ce sont ces m\u00eames personnes qui disposent le plus souvent d\u2019un patrimoine cons\u00e9quent, offrant les meilleures garanties de remboursement.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n

Une crise immobili\u00e8re \u00e0 moyen terme<\/h2>\r\n\r\n

Plus grave encore, en \u00e9cartant les investisseurs potentiellement les plus s\u00fbrs tout en favorisant l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 des plus fragiles, notamment par le rel\u00e8vement du taux d\u2019endettement maximum \u00e0 35%, on se pr\u00e9pare surtout \u00e0 une nouvelle crise de solvabilit\u00e9<\/b> dont les r\u00e9percussions risquent d’affecter durablement le march\u00e9 immobilier.<\/p>\r\n\r\n

En effet, plus de gens qui acc\u00e8dent au cr\u00e9dit, c’est aussi statistiquement plus d’emprunteurs susceptibles de faire d\u00e9faut. \u00c0 plus forte raison dans une p\u00e9riode d’incertitude \u00e9conomique comme celle que nous traversons actuellement, avec un taux de ch\u00f4mage \u00e9lev\u00e9<\/b> et des faillites qui vont se multiplier ces deux prochaines ann\u00e9es, apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 artificiellement suspendues gr\u00e2ce aux aides exceptionnelles de l’\u00c9tat pour faire face \u00e0 la pand\u00e9mie (pr\u00eats garantis, fonds de solidarit\u00e9, reports de charges, etc.)<\/p>\r\n\r\n

Lorsqu’une partie non n\u00e9gligeable de ces nouveaux emprunteurs, en particulier ceux dont la fragilit\u00e9 financi\u00e8re aurait d\u00fb les exclure du cr\u00e9dit en temps normal, se retrouveront dans l’impossibilit\u00e9 de rembourser leurs mensualit\u00e9s, ils n\u2019auront d\u2019autre choix que de revendre leurs biens. Un nombre important de biens immobiliers risque alors d\u2019arriver sur le march\u00e9, face \u00e0 une demande qui aura peut-\u00eatre quant \u00e0 elle fortement baiss\u00e9 \u00e0 cause de la crise. M\u00e9caniquement, il y a donc de fortes chances pour que les prix s’orientent \u00e0 la baisse.<\/p>\r\n\r\n

Certes, ceux qui auront encore les moyens d\u2019investir y verront probablement une aubaine, mais ce sera surtout une v\u00e9ritable casse sociale pour tous les autres, et plus sp\u00e9cialement pour un grand nombre d’anciens propri\u00e9taires qui auront peut-\u00eatre perdu leurs \u00e9conomies au passage.<\/p>\r\n\r\n

Enfin, pour tous ceux qui auront r\u00e9ussi \u00e0 conserver leurs biens, la baisse in\u00e9vitable des prix de l\u2019immobilier se traduira tr\u00e8s logiquement par une d\u00e9valuation durable de leur patrimoine.<\/p>\r\n

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[Article 3\/3] Retrouvez les deux pr\u00e9c\u00e9dents articles de notre dossier sur les taux n\u00e9gatifs ??<\/p>\r\n